Tout peut théoriquement se vendre en viager : bijoux, tableaux, terres, immeubles, cheptel, etc.
Sommaire
Un complément de retraite substantiel
En pratique, seuls les biens immobiliers font couramment l’objet de telles transactions. C’est même une formule de plus en plus répandue.
L’importance de l’immobilier dans les patrimoines des particuliers et la possibilité d’indexer expliquent sans doute le phénomène.
Ajoutons que la formule n’est pas déraisonnable pour le crédirentier. Elle peut en effet offrir un complément de retraite substantiel.
Nous n’affirmerons pas la même chose en ce qui concerne le débirentier. Certes, toutes les opérations ne se terminent pas aussi mal – ou aussi bien, selon le point de vue auquel on se place – que celle racontée par Pierre Tchernia. Souvenez-vous du film Le Viager qui retrace l’histoire de cette famille dont les membres disparaissent tour à tour avant de pouvoir jouir d’un merveilleux mas, avec vue sur la baie de Saint-Tropez, acheté un jour en viager à un vieux garçon qui était censé n’avoir plus que quelques mois à vivre !
Les tables de mortalité
Il est clair, en effet, que chacune des deux parties espère gagner. Ce que l’on sait moins, c’est que le rentier aura généralement plus de chances de gagner que le preneur du capital. Ce, pour deux raisons.
La première raison
La première provient de ce que la longévité tend à s’accroître et que les tables de mortalité actuelles commencent à dater.
Sans doute utilise-t-on généralement la table de mortalité féminine pour les hommes eux-mêmes afin de compenser ce phénomène, mais il ne semble pas que ce soit suffisant.
La deuxième raison
La deuxième raison est bien connue des assureurs : c’est l’antisélection. Chacun d’entre nous se fait une certaine idée de sa santé et de sa longévité probable, compte tenu de ses antécédents familiaux et d’impressions diverses.
Or, cette idée s’avère souvent relativement juste et elle influence notablement notre comportement face à l’assurance et au viager.
Tel qui ne se sent pas bien dans sa peau hésitera devant une vente en viager. Tel autre, bâti à chaux et à sable, n’hésitera pas. C’est, évidemment, un risque pour le débirentier.
Il ne peut, en effet, en aucun cas, se libérer de ses obligations comme le précise l’article 1979 du code civil : « Il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes et quelque onéreux qu’ait pu être le service de cette rente ».
La seule manière de se libérer consiste à trouver quelqu’un qui accepte de reprendre le viager. Ce n’est pas facile et le risque est grand d’y laisser des plumes.
Il n’est évidemment pas possible, dans le cadre d’une étude de faible volume, de décrire par le menu le déroulement d’une telle opération et le contenu de l’accord qui sera passé entre acheteur et vendeur.
Mentionnons toutefois quelques points, essentiels à nos yeux.
Le déroulement de l’opération
Tout d’abord, pour que l’opération viagère soit possible, il faut un acquéreur. Évident, bien sûr ! Or ce n’est pas si facile à trouver.
L’acheteur moyen n’est guère attiré par une opération comportant à priori de trop nombreuses années d’attente.
« Dans la pratique, nous disait un agent immobilier spécialiste de ces opérations, il ne faut pas espérer liquider son bien avant un certain âge. »
Il existe deux limites qui, sans être absolues, se sont révélées confirmées par l’expérience et méritent à cet égard d’être notées :
- si le crédirentier veut se réserver la jouissance de son appartement, il pourra difficilement espérer trouver un acquéreur avant soixante-ans
- par contre, s’il laisse les lieux vacants, il attirera plus facilement des acquéreurs et peut espérer vendre dès soixante-cinq/soixante-huit ans
La vente du bien libre
La vente du bien libre de toute occupation n’est pas seulement plus commode. Elle est aussi plus avantageuse car le prix de l’appartement occupé dépasse difficilement la moitié de celui du même appartement libre, ce pour des raisons autant psychologiques que financières.
Le même phénomène peut être noté en matière de viager. Si l’appartement ou la maison vendus restent occupés par le crédirentier ou par un tiers, la rente sera moins élevée ; il faut envisager un abattement :
- d’environ 40 % à soixante-dix ans
- d’environ 35 % à quatre-vingts ans
Dans les meilleurs conditions, l’abattement ne sera jamais inférieur à 30 %.
