Comment procéder à une vente en viager en matière de retraite

Beaucoup des retraités s’intéressent à une vente en viager. Mais comment donc procéder à cette vente ? Passons à l’analyse.

Le prix de l’immeuble

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L’acquéreur trouvé, un compromis pourra être conclu, puis on ira devant un notaire qui se chargera de l’ensemble des formalités et conseillera les parties en présence afin de mettre au point les modalités de l’opération. Il faudra en effet se décider sur les points suivants.

C’est évidemment ce qui va servir de base à tous les calculs. L’agent immobilier et le notaire pourront généralement aider à le déterminer.

Le mode de paiement

Dans la plupart des contrats, il est prévu un bouquet, autrement dit le versement comptant d’une partie du prix, le reste étant converti en rente. Cette pratique, pour courante qu’elle soit, n’est pas obligatoire.

Le barème

Sa détermination, d’un commun accord, est aussi importante que le prix, puisque c’est en fonction de ce barème que sera calculé la rente, compte tenu de la valeur du bien et du “bouquet”.

Le plus souvent, mais pas nécessairement, ce sera le barème de la Caisse Nationale de Prévoyance qui sera retenu.

Outre qu’il est relativement favorable au crédirentier, il a le mérite de constituer une référence facilement acceptée par les tribunaux en cas de contestation.

La vente pourrait être annulée si ce barème était trop faible. Tel serait, par exemple, le cas d’une vente en viager d’un appartement cédé en échange d’une rente annuelle inférieure au prix du loyer qu’il procure.

Les réserves

Le fait que le rentier conserve ou non la jouissance de son bien sera évidemment précisé au contrat.

Les modalités de paiement

Les arrérages de rente sont généralement payables mensuellement et d’avance. Cette formule est la plus souvent retenue dans la pratique, mais toute liberté est évidemment laissée aux parties de procéder autrement.

Le code civil prévoit que le crédirentier doit prouver son existence pour percevoir la rente. La preuve normale de l’existence est un certificat de vie.

S’en procurer un tous les mois ou trimestres peut être extrêmement fastidieux. Il est donc souhaitable que le contrat prévoie qu’une simple quittance, envoyée par le crédirentier et signée de sa main, sera suffisante. C’est un détail, mais il peut simplifier la vie.

L’indexation

L’indexation est évidemment un point capital. L’indexation sur l’or ou une devise étrangère n’est pas possible. A ces restrictions près, la liberté des cocontractants est pratiquement totale pourvu qu’il existe un rapport entre l’indice choisi et l’opération effectuée.

L’indice le plus souvent retenu est donc celui des 295 articles ou l’indice INSEE de la construction.

Les sûretés

Le rentier viager recherche avant tout la sécurité et la tranquillité. Autrement dit, il faut que la rente arrive régulièrement et à point nommé.

arrerage

A cet égard le rentier est bien protégé puisqu’il jouit du privilège du vendeur, autrement dit d’une hypothèse légale de premier rang sur l’immeuble aliéné.

Il dispose de la “grosse notariale”, titre qui produit les mêmes effets qu’un jugement et lui permet de défendre ses droits avec le minimum de difficultés et de formalités. Cela étant, il ne doit pas oublier l’article 1978 du Code civil ainsi rédigé :

“Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentier dans le fonds par lui aliéné.

Il n’a que le droit de saisir ou faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.”

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